Практический материал
Как работает эскроу при строительстве частного дома
С 1 марта 2025 года заказчик может оплачивать строительство частного дома по договору подряда через счёт эскроу. Деньги хранятся в уполномоченном банке и не перечисляются подрядчику в начале строительства.
Главное: эскроу снижает риск потерять всю сумму при незавершённом строительстве, но не заменяет проверку подрядчика, проекта, сметы, сроков и качества работ.
Как движутся деньги
- Вы выбираете подрядчика и дом. До подписания согласуете проект, комплектацию, цену, срок и порядок приёмки.
- Заключаете договор подряда и договор счёта эскроу. В договоре должны совпадать объект, цена и условия раскрытия счёта.
- Вносите деньги на эскроу. Пока дом строится, подрядчик финансирует работы своими средствами или кредитом.
- Подрядчик строит дом. Вы контролируете этапы и фиксируете замечания в порядке, указанном в договоре.
- Банк раскрывает счёт. По общему правилу подрядчик получает деньги после завершения строительства и регистрации права собственности заказчика на дом.
Что эскроу защищает, а что нет
Защищает деньги до раскрытия
Подрядчик не получает размещённую сумму авансом. Банк перечисляет её только после выполнения предусмотренного законом и договором условия.
Не гарантирует качество дома
Банк не выбирает материалы за вас, не проводит технический надзор и не исправляет дефекты строительства.
Есть страховое покрытие
Банк России указывает страховое возмещение по таким счетам в пределах 10 млн ₽. Если цена выше, заранее уточните в банке структуру расчётов и объём защиты.
Условия расторжения важны
При прекращении договора уже выполненные работы могут подлежать оплате. Основания, оценку объёма и документы нужно проверить до подписания.
Семь вопросов до подписания договора
- Размещены ли подрядчик и выбранный проект в ЕИСЖС и указан ли уполномоченный банк?
- Совпадают ли проект, комплектация, площадь и цена в предложении, договоре подряда и банковских документах?
- Какие работы не входят в цену: участок, фундамент, доставка, сети, отделка, подключение коммуникаций?
- Какая дата считается началом работ и что происходит при просрочке?
- Как оформляются изменения проекта, материалов, цены и срока?
- Как проходит промежуточная и итоговая приёмка, кто оплачивает технического специалиста и как фиксируются недостатки?
- При каком документе банк раскроет счёт и что произойдёт при расторжении договора?
Не подписывайте договор только из-за слова «эскроу»
Если в приложении нет точной комплектации, а срок указан как «ориентировочный», эскроу не сделает эти условия определёнными. Сначала добейтесь понятного состава работ и письменного порядка изменений.
Официальные источники: разъяснение Банка России и Федеральный закон № 186-ФЗ.